‘마래푸’라는 별칭으로 불리며 ‘마·용·성(마포·용산·성동구)’ 시대의 포문을 연 ‘마포래미안푸르지오’. 이 아파트 84㎡(이하 전용면적)에 대한 시기별 투자 비용이다. 재테크에선 늘 기회를 놓쳐 후회하는 ‘껄무새(~할걸이란 발언을 앵무새처럼 반복하는 이)’가 등장하기 마련이지만, ‘하이 리스크 하이 리턴(고위험 고수익)’인 재개발 투자에선 이런 경향이 더 짙을 수밖에 없다. 지난해 신축 아파트로 탈바꿈한 동대문구 ‘이문아이파크자이’(옛 이문3구역), 성북구 ‘장위자이레디언트’(옛 장위4구역)도 마찬가지다. 6년 전만 해도 초기 투자금으로 5억~6억원만 있으면 살 수 있었지만, 현재 두 단지의 84㎡ 시세는 20억원에 육박 한다. 2024년 공사 중이던 서울 동대문구 '이문아이파크자이'(이문3구역) 전경. 이 아파트는 지난해 재개발을 끝내고 준공했다. 중앙포토 ‘실시간 포모(FOMO·소외 공포)’ 시대라는 요즘, 신세 한탄만 하고 살 순 없다. 여전히 투자금 5억~10억원으로 접근할 수 있는 재개발 투자처가 적지 않다 . 타임머신을 타고 과거로 돌아갈 순 없지만, 그때처럼 미래의 대장 아파트가 될 만한 곳을 선점할 기회는 여전히 남아 있다. 머니랩은 지난 1회(참고기사👉️ 마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳 )에 이어 5억~10억원으로 투자할 만한 서울의 유망 재개발 구역 을 집중적으로 분석했다. 김제경 투...
성수전략정비구역
5월 27일 상장된 삼성전자·SK하이닉스 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF)의 인기에 다시 한 번 회자되고 있는 말입니다. 부동산 시장에서도 레버리지를 활용할 수 있는 방법이 있습니다. ‘대출’과 ‘시간’이라는 무기인데요. 대출이 꽉 막힌 요즘, 시간의 레버리지를 활용하는 방법이 주목 받고 있습니다. 바로 재개발 투자입니다. 재개발 투자는 정보가 제한적이고 수익성을 분석하기가 까다로워 고수의 영역으로 꼽힙니다. 하지만 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있는데다 오래 묵힐수록 가격이 뛰는 만큼 결코 외면할 수 없는 투자처죠. 84㎡(이하 전용면적)를 배정받는 노량진6구역 물건의 경우 2020년 6억원 수준이던 프리미엄(웃돈)이 입주를 2년여 앞둔 지금 20억원까지 올랐습니다. 서울에선 한강변 입지인 한남·성수·흑석이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 하지만 최소 20억원 이상 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다. 이에 머니랩은 투자금 10억~15억원으로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 선정 했다. 재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받았다. 정현석 교수는 “재개발은 단순히 입지만 봐선 안 되고, 사업이 성공할지를 진단하는 게 우선”이라고 강조했다. 서울 재개발 구역 중 잠재가치가 높...
한남뉴타운
Q. 서울 송파구에 거주하는 50대 A씨는 얼마 전 은퇴했다. 남편도 3년 후 은퇴를 앞두고 있어, 부부는 그동안 준비한 연금으로 노후를 보낼 계획이다. 하지만 거주 중인 아파트의 재건축 사업이 예상보다 빠르게 진행되면서 새로운 고민이 생겼다. 조합원 분양 신청을 앞두고 전용 84㎡ 1채를 받을지, 아니면 전용 59㎡ 이하를 포함해 2채(1+1)를 받을지 판단이 서지 않아서다. 1+1 분양은 임대수익을 기대할 수 있지만 다주택자 세금이 부담이다. A씨는 추가분담금과 이주 기간의 장기 전세 거주 비용 등 수억원의 자금 압박이 예상되는 상황에서 어떤 선택이 유리할지 조언을 구했다. A. 결론부터 말하면 전용 84㎡ 1채를 선택해, 1세대 1주택 비과세 혜택을 지키는 게 실익이 크다. 1+1 분양으로 1세대 2주택자가 되면 향후 주택 매각 시 양도소득세 중과 대상이 될 수 있고, 임대소득세 부담도 뒤따른다. 종합부동산세를 줄이려 부부 공동명의를 선택하더라도 지분 이전 과정에서 증여세와 취득세가 추가로 발생한다. 여기에 최근 아파트 시공비가 3.3㎡당 1200만원 안팎까지 치솟으며 5~6년 전보다 추가분담금 부담이 막중해졌다. 은퇴 전후 시점에는 무리한 임대수익 추구보다 세금 지출을 최소화하고 자산의 안정성을 높이는 데 초점을 맞춰야 한다. ◆분담금 압박, ISA·IRP로 ‘절세 방어벽’ =1주택을 선택하더라도 추가분담금과 철거·시공 기간의...
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제9회 전국동시지방선거를 이틀 앞둔 1일 정원오 더불어민주당 서울시장 후보와 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 각각 일정을 소화하고 있다. 정 후보는 서울 종로구에 마련된 쪽방 주민들의 공동이용시설인 '새뜰집'의 온기창고를 둘러봤으며, 오 후보는 노원구를 찾아 순회 유세에 나섰다. 뉴스1 6·3 지방선거를 이틀 앞둔 1일, 정원오 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보는 서울 전역을 종횡무진하며 부동산 민심 잡기에 사력을 기울였다. 재개발·재건축 문제, 전·월세 가격 상승, 매물 실종 등 부동산 이슈에 서울 표심이 민감하게 움직이고 있는 만큼, 양 캠프가 ‘서울 선거=부동산 선거’라는 공식에 승부를 건 상황이다. 두 후보는 약속이라도 한 듯 이날 하루를 12개 일정으로 꽉 채우고 가는 곳마다 주택 관련 이야기를 했다. 정원오 서울시장 민주당 후보가 서울역 앞에서 ‘서울 시민엑 정원오가 드리는 호소’ 기자회견을 하고 있다. 정원오 캠프 제공 정 후보는 오전 7시 30분 서울역 기자회견장에서 하루를 시작했다. “당선 되면 즉시 정부와 부동산 공급 문제를 협력하겠다”며 내년까지 8만7000호를 공급하는 주택 공급 대책을 강조했다. 정 후보는 “특히 반포, 압구정, 성수에 걸친 재건축·재개발 현안인 덮개공원 문제를 정부와 협력해 바로 해결해 나가겠다”며 “재개발·재건축을 통한 민간 아파트 공급도 있어야 하고, 공공주택과 공공아파트 공급도 있...
한남뉴타운
서울 강남구 압구정5구역과 서초구 신반포 19·25차 아파트를 재건축하는 ‘빅 매치’ 수주전에서 현대건설과 삼성물산 건설부문이 나란히 승전보를 울렸다. 이들과 맞붙은 DL이앤씨와 포스코이앤씨는 고배를 마셨다. 건설사 양강 쏠림이 심화하고 있다는 지적이 나온다. 31일 정비업계에 따르면 압구정5구역 재건축정비사업조합은 전날 열린 시공사 선정 총회에서 찬성률 58.9%로 현대건설을 시공사로 최종 선정했다. 조합원 1016명이 투표에 참여해 599명이 현대건설에 찬성표를 던졌다. DL이앤씨는 398표(39.2%)를 받았다. 압구정5구역은 압구정동 한양 1·2차 아파트를 재건축해 지상 68층, 8개 동 1397가구를 공급하는 사업으로 사업비가 1조4960억원이다. 2025년 기준으로 시공능력평가(시평) 2위인 현대건설은 앞서 압구정2구역(신현대 9·11·12차), 3구역(현대 1~7차·10·13·14차, 대림빌라트) 시공권을 따냈는데, 5구역까지 수주해냈다. 3개 구역의 수주 규모만 9조8000억원에 이른다(2구역 2조7488억원·3구역 5조5610억원). 압구정 1~6개 구역 중 절반을 현대건설이 가져갔다. 시평 1위인 삼성물산은 대한민국 신흥 부촌으로 거듭난 반포 일대 정비사업에 잇따라 깃발을 꽂고 있다. 앞서 재건축한 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남 등), ‘래미안 원펜타스’(반포주공1단지 3주구)를 앞세워 이번 신반포 19·25차...
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'사교육 1번지' 서울 강남구 대치동의 터줏대감 은마아파트. 3년 뒤면 준공 50년을 맞는 4424가구 대단지다. 뛰어난 입지와 매머드급 규모 덕에 강남 재건축 대장주로 꼽힌다. 10년 전 11억원대이던 전용 84㎡ 실거래가가 지금은 3배 가까이 뛴 40억원 선이다. 올해 들어 재건축에 속도가 붙었지만 황금알 빛깔이 기대에 못 미치는 것 같다. 초고층으로 탈바꿈하고 건립 가구가 늘며 분양수입이 증가하는 데도 기존 집 외에 추가로 내는 비용 부담(추가분담금)은 오히려 늘어나기 때문이다. 3년 새 세 차례 수정을 거치며 은마 재건축 밑그림이 완성됐다. 건축계획과 사업비 등을 담은 정비계획이다. 2023년 처음 결정한 뒤 지난해 11월 변경했고 지난 4월 다시 바꿨다. 지난해 11월 변경은 규제 완화를 반영하기 위해서였다. 법적 상한의 120%까지 허용하는 역세권 용적률 특례(인근에 지하철 3호선 대치역)를 활용해 용적률을 300%에서 331%로 높였다. 건립 가구를 100여 가구 더 늘릴 수 있게 됐고 층수도 35층에서 49층으로 올렸다. 4월 두 번째 변경은 8개 분야 서울시 도시계획위원회 통합심의를 반영한 것으로 공공보행통로 등 단지 조성계획이 달라졌고 용적률 등 건축 계획은 큰 변동이 없다. 3년 새 일반분양분이 늘고 주변 시세도 올라 분양수입 추정치도 적지 않게 늘었다. 3.3㎡당 일반분양가가 2023년 7700만원에서 4월 94...
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서울 정비사업 최대어로 꼽히는 강남구 압구정3구역 재건축 시공사로 현대건설이 선정됐다. 압구정3구역 재건축조합은 25일 총회를 열고 우선협상대상자인 현대건설과의 수의계약 체결 안건을 가결했다. 투표 참여 조합원의 89.0%가 찬성표를 던졌다. 이로써 현대건설은 지난해 압구정2구역에 이어 최대 규모인 3구역 시공권까지 확보했다. 압구정3구역 재건축은 압구정동 현대 1∼7차 등을 최고 65층, 5175가구 규모로 다시 짓는 대형 사업이다. 공사비는 5조5610억원에 달한다. 현대건설은 글로벌 설계사들이 참여해 한강 파노라마 조망을 구현하고, 테마파크형 커뮤니티와 무인셔틀 등 미래 기술을 집약하겠다고 밝혔다. 한편 지난 23일 압구정4구역은 삼성물산이 수주했다. 경쟁 구도인 5구역(한양 1ㆍ2차 재건축)에는 현대건설과 DL이앤씨가 입찰했다. 이달 30일 조합 총회에서 시공사가 결정된다. 로그인 하시면 최신호의 전체 내용을 보실 수 있습니다. 로그인 하시겠습니까? 로그인 Close 더중앙플러스 회원이 되시면 창간호부터 전체 지면보기와 지면 다운로드가 가능합니다. 더중앙플러스 회원이 되시겠습니까? 더중앙플러스 시작하기 Close 더중앙플러스 회원이 되시면 창간호부터 전체 지면보기와 지면 다운로드가 가능합니다. 더중앙플러스 회원이 되시겠습니까? 서울 정비사업 최대어로 꼽히는 강남구 압구정3구역 재건축 시공사로 현대건설이 선정됐다. 압구정3구역...
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‘VL르웨스트’는 2년 단위 계약구조를 갖춰 재건축·재개발 이주수요의 대체 주거공간으로 주목받고 있다. 서울 주요지역에 재건축·재개발이 속도를 내면서 시니어층의 임시 거주 수요도 증가하고 있다. 과거에는 단순 전월세를 중심으로 이주 수요가 움직였다면, 최근에는 식사·건강관리·생활지원 서비스를 제공하는 ‘서비스형 시니어 레지던스’를 찾는 사례가 늘고 있다. 특히 강남권을 중심으로 전세와 반전세 가격 부담이 커지면서 2~10년가량 안정적인 거주가 가능한 대안 주거시설에 대한 관심이 확대되는 분위기다. 이런 상황 속에서 서울 강서구 마곡지구에 ‘VL르웨스트’가 공급돼 주목을 받고 있다. VL르웨스트는 롯데건설이 시공한 프리미엄 시니어 레지던스로, 이미 준공돼 입주 중이다. 지하 6층~지상 15층, 4개 동 규모에 전용면적 51~149㎡ 810실로 이뤄졌다. VL르웨스트는 마곡 MICE 복합단지에 위치해 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 단지 인근에 코엑스마곡·원그로브·케이스퀘어·롯데캐슬 르웨스트가 들어서 있으며, 컨벤션과 업무·상업·문화시설을 한 생활권에서 이용할 수 있다. 마곡역과 마곡나루역을 중심으로 지하철·쇼핑·업무·컨벤션·문화·녹지공간이 이어지는 생활 동선도 강점이다. 지하철 5·9호선, 공항철도를 이용할 수 있으며, 김포공항·인천공항 접근성도 좋다. LG아트센터·서울식물원·보타닉파크가 인근에 위치해 공연관람·산책·여가활동을 일...
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준주거·상업지역 재개발사업의 용적률 규제를 완화한다. 사진은 재개발 추진 중인 서울 마포구 아현1구역. [뉴스1] 서울시가 준주거·상업지역 재개발사업의 용적률 제한을 대폭 완화하고 높이 규제도 완화한다. 도심에 양질의 주택을 공급하기 위해서다. 서울시는 “재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업의 법적상한용적률을 확대하는 내용의 ‘규제혁신 3차 개선안’을 시행한다”고 21일 밝혔다. 우선 용적률 체계 정비다. 지금까진 재개발 시 용적률을 지구·구역별로 각각 다르게 적용했다. 하지만 앞으론 도시정비형 재개발사업의 용적률 체계를 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률로 나눈다. 허용용적률은 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용해 사업 예측 가능성을 높인다. 기준용적률은 조건 없이 기본적으로 해당 부지에 허용하는 용적률이며, 허용용적률은 지정된 조건 충족 시 추가로 제공하는 용적률이다. 상한용적률은 땅을 기부채납하는 등의 방식으로 건축허가를 받을 수 있는 최고 한도의 용적률이다. 서울시는 이번 조치로 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 확대하기로 했다. 이에 따라 준주거지역은 최대 600%, 근린상업지역은 1080%, 일반상업지역은 1560% 이하까지 허용한다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율이다. 같은 면적의 땅에 얼마나 크고 높은 건물을 지을 수 있는지 보여준다. 재개발 조합 입장에선, 용적률이 높을수록 공급할 수 있는 주택과 일반분...
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서울시가 도심에 양질의 주택을 공급하기 위한 방안을 내놨다. 준주거·상업지역 재개발사업의 용적률 제한을 대폭 완화하고 높이 규제도 완화하는 방식이다. 서울시는 “재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업의 법적상한용적률을 확대하는 내용의 ‘규제혁신 3차 개선안’을 시행한다”고 21일 밝혔다. 우선 용적률 체계 정비다. 지금까진 재개발 시 용적률을 지구·구역별로 각각 다르게 적용했다. 하지만 앞으론 도시정비형 재개발사업의 용적률 체계를 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률로 일원화한다. 허용용적률은 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용해 사업 예측 가능성을 높인다. 기준용적률은 조건 없이 기본적으로 해당 부지에 허용하는 용적률이며, 허용용적률은 지정된 조건 충족 시 추가로 제공하는 용적률이다. 상한용적률은 땅을 기부채납하는 등의 방식으로 건축허가를 받을 수 있는 최고 한도의 용적률이다. 서울시는 이번 조치로 법적상한용적률은 최대 1.2배까지 확대하기로 했다. 이에 따라 준주거지역은 최대 600%, 근린상업지역은 1080%, 일반상업지역은 1560% 이하까지 허용한다. 용적률이란 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율이다. 같은 면적의 땅에 얼마나 크고 높은 건물을 지을 수 있는지 보여준다. 재개발 조합 입장에선, 용적률이 높을수록 공급할 수 있는 주택과 일반분양 물량이 늘어나 사업성이 좋아진다. 따라서 이번 조치로 용적률 제한을 완화하면 재건축 사...
서울 아파트 매수를 꿈꾸는 이들의 공통적인 ‘로망’일 겁니다. 하지만 올라도 너무 오른 서울 아파트 값과 막힌 대출에 이런 조건 중 하나라도 맞추기 쉽지 않죠. 그렇다고 전혀 방법이 없는 건 아닙니다. ‘대출의 레버리지(지렛대)’가 막혔다면, ‘시간의 레버리지’를 활용하면 됩니다. 바로 재개발 투자입니다. 재개발 투자는 정보가 제한적이고 수익성을 분석하기가 까다로워 고수의 영역으로 꼽힙니다. 하지만 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있는데다 오래 묵힐수록 가격이 뛰는 만큼 결코 외면할 수 없는 투자처죠. 84㎡(이하 전용면적)를 배정받는 노량진6구역 물건의 경우 2020년 6억원 수준이던 프리미엄(웃돈)이 입주를 2년여 앞둔 지금 20억원까지 올랐습니다. 서울에선 한강변 입지인 한남·성수·흑석이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 하지만 최소 20억원 이상 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다. 이에 머니랩은 투자금 10억~15억원으로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 선정 했다. 재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받았다. 정현석 교수는 “재개발은 단순히 입지만 봐선 안 되고, 사업이 성공할지를 진단하는 게 우선”이라고 강조했다. 금남시장 뒤편 노후 주택가인 서울 성동구 금호21구역. 재...
성수전략정비구역
삼성물산은 신반포 19·25차 재건축 신규 단지명으로 ‘래미안 일루체라(IL LUCERA,투시도)’를 제안했다. 삼성물산 건설부문이 신반포19·25차 통합 재건축 사업 수주에 나섰다. 잠원 지구에서 핵심 입지로 손꼽히는 신반포19·25차를 한강변 새로운 랜드마크로 조성하는 동시에 또 하나의 상징적인 래미안 타운을 만들겠다는 목표다.
