[원 LAW 인사이트 | 건설·부동산 법률] 재건축 정비구역 내 임대차 종료 후 소유권 변동과 보증금 반환 책임 - 국토일보

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특히 사업시행 과정에서 상가 임차인이 퇴거해야 할 경우 “임대차보증금 반환의무를 누가 부담하는지”, “조합이 임대인의 지위를 승계하는지”는 실무상 빈번히 문제되고 있다. 최근 대법원은 2026. 4. 9. 선고한 2023다307116 판결에서 이와 관련한 법리를 다시 한번 명확히 하였다. 이번 판결은 도시정비사업 실무뿐 아니라 상가임대차법상 대항력과 보증금 반환구조를 재확인한 사례라는 점에서 주목할 필요가 있다. 사안은 재건축구역 내 상가 임차인이 임대차기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서, 조합이 신탁을 원인으로 해당 점포의 소유권을 취득한 경우였다. 원심은 임대차계약이 기간 만료로 종료되었다는 점을 근거로, 이후 점포 소유권을 취득한 조합은 임대인의 지위를 승계하지 않는다고 판단하였다. 그 결과 상가 임차인의 조합에 대한 보증금 반환청구 역시 받아들이지 않았다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 상가 임차인이 대항력을 갖춘 경우라면, 임대차기간이 종료되었더라도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 건물 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다고 판시하였다. 이는 상가임대차법이 임차인의 보증금 반환채권을 강하게 보호하고 있기 때문이다. 즉, 상가임대차법 제9조 제2항은 임대차기간이 끝난 이후에도 임차인이 보증금을 반환 받기 전까지는 임대차관계가 계속 존속하는 것으로 보고 있고, 같은 법 제3조...