[윤준의 부동산수첩] 서울 재개발은 신축 선점하는 시장 - NBN미디어

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서울 부동산 시장에서 재개발이 다시 전면으로 올라오고 있다. 겉으로는 단순하다. 적은 초기 투자금으로 서울 신축 아파트 입주권을 확보할 수 있다는 기대다. 3억, 4억, 5억이라는 숫자는 시장을 흔들기에 충분하다. 하지만 이번 흐름은 싸게 사는 투자의 부활로 보면 안 된다. 서울 신축이 부족한 상황에서, 오세훈표 정비사업이 다시 힘을 받으면서 낡은 주거지가 정책 프리미엄을 받는 구간으로 들어섰다고 보는 편이 맞다. 서울시는 공급이 필요하고, 시장은 신축을 원하며, 투자자는 덜 오른 권리를 찾는다. 그 세 흐름이 만나는 자리가 지금의 서울 재개발이다. 기사의 표면은 분명하다. 이미 완성된 신축 아파트를 사려면 15억, 20억, 25억이 필요하지만, 재개발 구역에서는 사업 단계에 따라 3억에서 15억 사이의 초기 투자금으로 접근 가능한 물건이 존재한다. 그래서 시장은 다시 재개발을 바라본다. 과거 행당7구역 같은 성공 사례도 이 기대를 키운다. 관리처분 전후 단계에서 비교적 적은 초기 투자금으로 접근한 물건이 입주 후 큰 가격 상승을 보인 경험은, “완성된 아파트를 비싸게 사는 것보다 완성되기 전 권리를 사는 것이 낫다”는 학습효과를 남겼다. 하지만 여기서 가장 먼저 잘라 말해야 할 것이 있다. 기사에 나오는 초기 투자금은 총투자금이 아니다. 매입 프리미엄, 종전자산 평가액, 추가분담금, 이주비, 금융비용, 취득세, 보유기간 비용까지 합...